Лучшая защита - нападение (уязвимые места в позиции УК)

Иногда управляющие компании подают исковые заявлени с требованием оплаты выставленных счетов от собственников помещений в многоквартирном доме, От тех собственников, которые в знак протеста против произвольно внесенных в платежку цифр, требовали расшифровки - и не дождавшись объяснений, решили воздержаться от оплаты подозрительных счетов.
Вот примерный сценарий сражения.
Иск подан...
На беседе ответчик робко заявляет, не понимаю, откуда берутся цифры.
Истец - есть решения общих собраний собственников (ОСС)
- Посмотреть на них можно?
Вопрос повисает в воздухе.
Судья: какие-то еще вопросы у сторон имеются?
Тут надо, преодолев робость, заявить - мне ничего неизвестно о таких решениях, откуда мне знать соответствуют цифры в платежке таким решениям или нет.
Ответчик - цифры, как цифры - тарифы утверждены думой города.
Ну вот собственно и достаточно!

ЗАЯВЛЯЕМ ХОДАТАЙСТВО о предоставлении всех протоколов общих собраний собственников. И протираем очки! И вот что надо иметь в виду - все протоколы обычно составлены с нарушением требований закона! Да! Того самого! Гнилого!
Но наша позиция здесь такова - давайте соблюдать закон (особеннокогда его соблюсти невозможно - :))))
После знакомства с протоколами
ПОДАЕМ ВСТРЕЧНЫЙ ИСК о признании их (или какого-то одного из них)недействиттельными

Суть ВСТРЕЧНОГО ИСКОВОГО ЗАВЛЕНИЯ

Законом определено, что решение общего собрания собственников помещений становится обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании, ТОЛЬКО в случае если такое решение принято "в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания" (ч.5 ст. 46 ЖК РФ). В ином случае такое решение не влечет никаких юридических последствий для собственников помещений.

Изучение представленных стороной протоколов ОСС показало, что собрания проходили
1)решения принимались по вопросам, не отнесенным к компетенции собраний
2)а собрания проводились с нарушением порядка, установленного законом.

Сначала по п.1)
Руководствуемся двумя статьями ЖК РФ
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома ...
2) принятие решений о пределах использования земельного участка ...
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений ... иными лицами ...
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ...;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества ...
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

и
Статья 156. Размер платы за жилое помещение
7. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленномстатьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Итак выяснили, что если повестка сформулирована как ОПРЕДЕЛЕНИЕ (или УСТАНОВЛЕНИЕ) РАЗМЕРА ПЛАТЫ за содержание и ремонт жилого помещения - то это в компетенции ОСС,
а если определения ТАРИФА (или норматива) - то такой вопрос находится за пределами компетенции ОСС. НО (по нашему опыту) в повестку дня включаются именно вопрос о тарифах

А теперь роазвернем соображения по п.2) - о НАРУШЕНИЯХ ПОРЯДКА
На этот счет надо уяснить такую норму:
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

А после уяснения можно наметить заранее МИШЕНИ (уязвимые места)

МИШЕНЬ №1 - Повестка и извещение о повестке
Руководствуемся ч.5 ст.45 совместно с ч.2 ст.46:
"Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания".
Как только возьмем в руки проткол, увидим признания в нарушении порядка. Чаще всерго пишут проголосовали за повестку дня. Как правило, окажется не приложенным приложено к протоколу извещение о собрании.

МИШЕНЬ №2 - кворум
Руководствуемся нормой
Статья 48.
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

И заявляем: кворума нет! Где реестр участников собрания с указанием площади принадлежащихъ каждому участнику собственности? - А нетути!

МИШЕНЬ №3 - Тариф
Общее собрание вправе установить размер обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, но это установление никак не связано ни с какими тарифами. Закон не допускает употребления понятия "тариф" к такого рода работам. Согласно ч.7 ст. 156 ЖК РФ "Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья ..., определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год". Из содержания ст.137, ч.2 ст. 145 и ч.5 ст.155 ЖК РФ следует, что размеры обязательных платежей и (или) взносов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяются в четыре этапа: 1)определяются общие для всего дома затраты на содержание и ремонт общего имущества 2) утверждается на общем собрании смета доходов и расходов, 3)с учетом общей площади дома рассчитывается удельная стоимость затрат на содержание и ремонт помещений – своеобразный «норматив», необходимый для расчета ежемесячных взносов собственников в зависимости от их доли в праве общей собственности,4)рассчитывается размер обязательных платежей умножением "норматива" на площадь каждой квартиры. Таким образом: удельная стоимость затрат на одини кв м ("норматив") является расчетной величиной, сугубо индивидуальной, зависящей от перечня общего имущества конкретного дома, набора тех услуг и работ, на который согласились собственники помещений этого дома, но абсолютно не зависящий от принимаемых органами местного самоуправления каких-либо тарифов или тарифицированных перечней. В реальности общие собрания в лучшем случае устанавливают "тариф" в виде произвольной, ничем не обоснованной величины удельной стоимости затрат на один кв м, которая никак не связана ни с составом общего имущества, ни с ценой услуг дворников, электриков, сантехников, управленцев

МИШЕНЬ №4 - условия договора
Руководствуемся
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

А потому вправе заявить - нет решения ОСС относительно УСЛОВИЙ заключения договора управления, это значит - договор управления не приобрел обязательной силы. Не возникает обязанностей для собственников помещений из такого договора, который можем считать простой бумагой

Ну это еще не все -:)))